Oke, jadi lo udah beli tanah dari seseorang—entah itu beli dari orang tua, saudara, atau orang lain yang nggak lo kenal sebelumnya. Tapi... eits! Beli doang nggak cukup. Jangan sampe cuma pegang kuitansi doang terus mikir tanah itu udah sah jadi punya lo.
Faktanya, banyak orang yang udah bayar lunas tapi lupa (atau males) ngurus balik nama surat tanah. Padahal ini penting banget, biar secara hukum tanah itu resmi atas nama lo dan bukan orang lain. Apalagi kalau lo mau ngurus SHM, jual lagi, atau dijadiin agunan bank, dokumen tanah lo harus clean dan atas nama lo sendiri.
Yuk kita bahas tuntas soal cara dan biaya balik nama surat tanah secara santai tapi informatif. Gaskeun!
Apa Itu Balik Nama Surat Tanah?
Balik nama surat tanah itu intinya adalah proses ngubah nama pemilik yang tertera di sertifikat tanah dari pemilik lama ke pemilik baru. Ini dilakukan lewat kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Misal nih, sebelumnya tanah itu atas nama Pak Joko, terus sekarang lo beli dari beliau, berarti harus dibalik nama jadi atas nama lo, bukan Pak Joko lagi. Simpel? Secara konsep iya, tapi prosesnya perlu beberapa dokumen dan langkah yang harus lo penuhi.
Kapan Balik Nama Dilakukan?
Balik nama dilakukan setelah:
-
Proses jual beli tanah selesai.
-
Sudah dibuat Akta Jual Beli (AJB) di depan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
-
Semua pajak dan biaya udah dibayar.
Nah, AJB ini adalah syarat utama buat lo bisa lanjut balik nama di BPN.
Siapa yang Boleh Ngurus?
Balik nama bisa lo urus sendiri, atau kalau males ribet, lo bisa minta bantuan:
-
Notaris/PPAT
-
Jasa pengurusan balik nama
-
Kuasa hukum (kalau lo lagi sibuk atau ada sengketa)
Tapi kalau lo mau hemat biaya, saran gue: urus sendiri aja, Bro! Asal lo sabar ngantri, semuanya bisa kok dikerjain sendiri.
Dokumen yang Harus Disiapin
Sebelum ke kantor BPN, siapkan dulu dokumen-dokumen ini:
-
Fotokopi KTP pembeli dan penjual
-
Fotokopi NPWP (kalau ada)
-
Fotokopi KK pembeli
-
Sertifikat asli tanah
-
Akta Jual Beli (AJB)
-
Bukti bayar PBB terakhir
-
Bukti lunas BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
-
SSP dan SSB (formulir pajak penjual dan pembeli)
-
Form permohonan balik nama (nanti diisi di BPN)
-
Surat kuasa (kalau diwakilkan orang lain)
Langkah-Langkah Cara Balik Nama Surat Tanah
Langkah-langkahnya cukup jelas kok, tapi tetap harus sabar ya. Berikut alurnya:
1. Buat AJB di Kantor PPAT
Langkah pertama, lo dan penjual harus ke kantor PPAT buat bikin Akta Jual Beli (AJB). Di sini, semua dokumen lo dicek dan akan dibuat akta yang sah secara hukum.
2. Bayar Pajak-Pajak
Sebelum bisa balik nama, lo harus urus dulu:
-
BPHTB (pembeli bayar 5% dari NJOP atau harga jual dikurangi NJOPTKP)
-
PPH Final (penjual bayar 2.5% dari nilai jual)
Pajak ini dibayar lewat bank atau langsung lewat sistem online.
3. Bawa Semua Dokumen ke Kantor BPN
Setelah urusan pajak dan AJB beres, bawa dokumen tadi ke Kantor BPN sesuai wilayah properti lo berada.
Lo tinggal isi formulir balik nama, dan petugas BPN bakal verifikasi semua dokumen lo.
4. Proses Pemeriksaan dan Validasi
Petugas BPN bakal ngecek:
-
Keaslian sertifikat
-
Legalitas AJB
-
Pembayaran pajak
Kalau semua oke, maka proses masuk tahap akhir.
5. Tunggu Proses Balik Nama
Biasanya proses ini makan waktu sekitar 7–30 hari kerja, tergantung kantor BPN dan kelengkapan dokumen lo. Kalau nggak ada masalah, nanti lo bakal dikabarin buat ambil sertifikat baru yang udah atas nama lo.
Biaya Balik Nama Surat Tanah
Sekarang kita masuk ke topik penting lainnya: BIAYA!
Berikut perkiraan rincian biaya yang bakal lo keluarin (ini kasar ya, bisa beda-beda tergantung lokasi dan luas tanah):
1. Pajak Pembeli (BPHTB)
-
Sekitar 5% dari harga jual atau NJOP (mana yang lebih tinggi), dikurangi NJOPTKP (biasanya Rp60 juta).
-
Misal harga tanah Rp500 juta:
-
BPHTB = (Rp500 juta - Rp60 juta) x 5% = Rp22 juta
-
2. Pajak Penjual (PPh Final)
-
2.5% dari harga jual.
-
Kalau harga tanah Rp500 juta → Rp12,5 juta
3. Biaya Notaris / PPAT
-
Tergantung jasa notaris, biasanya sekitar 0,5%–1% dari nilai transaksi.
-
Misal: Rp3 juta sampai Rp5 juta
4. Biaya Administrasi BPN
-
Sekitar Rp50 ribu sampai Rp500 ribu tergantung luas tanah.
Jadi Total Biaya Balik Nama?
Kalau lo beli tanah Rp500 juta, kurang lebih estimasinya:
Tips Hemat Balik Nama
-
Nego sama penjual: Bisa gak pajak ditanggung bareng?
-
Urus sendiri: Potong biaya jasa notaris kalau lo siap ribet.
-
Cek promo layanan PPAT/BPN: Kadang ada diskon atau kemudahan.
Wajib Balik Nama, Jangan Ditunda!
Jadi gini, Bro/Sis. Kalau lo udah beli properti tapi belum balik nama, itu ibarat lo numpang tinggal di rumah orang. Secara hukum, rumah atau tanah itu belum sah punya lo.
Balik nama bukan cuma formalitas, tapi bentuk perlindungan hukum. Kalau nanti ada sengketa, lo bakal aman karena nama lo udah tercatat di BPN.
Mending capek dan keluar duit dikit sekarang, daripada ribet dan rugi di masa depan. Apalagi buat lo yang mikir properti sebagai investasi jangka panjang.
